La hipoteca inversa y lo que conviene mirar antes de firmar

La idea es fácil de contar: una persona mayor con una casa pagada recibe dinero de una entidad, sigue viviendo en ella toda la vida y la deuda se salda cuando fallece. Es la hipoteca inversa, un producto que existe en España desde 2007 y que vuelve a aparecer en las conversaciones familiares cuando la pensión no llega para una residencia o para adaptar la vivienda.

Lo que es fácil de contar no siempre es fácil de valorar. Este artículo explica qué exige la ley, cómo crece la deuda con el tiempo y qué ocurre con los herederos. No recomienda ninguna entidad ni ningún producto concreto.

Qué es, según la ley

La hipoteca inversa está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda en el que la entidad entrega dinero al propietario, de una vez o en pagos periódicos, y en el que la deuda solo se puede exigir cuando fallece el titular o, si así se pacta en el contrato, el último de los beneficiarios. Hasta entonces no hay cuotas que pagar.

Desde 2019, la ley general de crédito inmobiliario la excluye expresamente de su ámbito, de modo que sigue rigiéndose por esa disposición específica.

Quién puede firmarla

• El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, o estar en situación de dependencia, o tener una discapacidad igual o superior al 33 %.
• La vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños.
• Solo pueden concederla entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizados para operar en España.

El asesoramiento independiente es obligatorio

La ley obliga a las entidades a ofrecer al solicitante un asesoramiento independiente que tenga en cuenta su situación financiera y los riesgos del producto. Antes de la firma, el notario comprueba que ese asesoramiento existe y advierte al cliente si va a firmar en contra de lo que se le aconsejó. Es la principal protección que da la norma, y conviene usarla de verdad: hacer preguntas, pedir simulaciones por escrito y llevar a la reunión a algún familiar de confianza.

Cómo crece la deuda

Como no hay cuotas, los intereses se van sumando a la deuda y generan, a su vez, nuevos intereses. Es el efecto que más conviene entender antes de firmar. La tabla muestra el cálculo con un tipo de interés hipotético del 5 % anual, solo para ver la mecánica:

Con 60.000 euros recibidos de una vez, la deuda se acerca al doble en unos catorce años y supera los 159.000 euros a los veinte. Por eso la edad al firmar importa tanto: el mismo producto tiene un coste muy distinto para quien lo firma a los 70 que para quien lo firma a los 85.

Qué pasa con los herederos

Al fallecer el titular, los herederos tienen dos caminos:

• Pagar la deuda, con sus intereses, en el plazo pactado, y quedarse con la vivienda. La ley establece que en ese caso no se cobra comisión por reembolso anticipado. El Banco de España recuerda que pueden hacerlo con sus propios fondos o con un préstamo hipotecario ordinario.
• No pagarla. Entonces la entidad puede cobrarse con los bienes de la herencia, pero solo hasta donde alcancen esos bienes. Los herederos no responden con su propio patrimonio.

Si la deuda supera el valor de la vivienda, la entidad asume esa diferencia en la medida en que la herencia no alcance; por eso las entidades limitan cuánto prestan en función de la edad y del valor de tasación.

Si se quiere vender la casa en vida

Si el titular vende voluntariamente la vivienda hipotecada, la entidad puede declarar vencido el préstamo y exigir la devolución, salvo que se sustituya la garantía de forma adecuada. La hipoteca inversa está pensada para quien quiere seguir viviendo en su casa, no para quien prevé venderla pronto.

Gastos e impuestos

La ley prevé ventajas en los gastos de formalización: la escritura está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, los honorarios notariales se calculan como los de un documento sin cuantía y los registrales se reducen un 90 %. El Banco de España señala además que las cantidades recibidas no tributan en el IRPF, porque son un préstamo y no una renta; el contraste con las pensiones, que sí tributan, está explicado en este artículo.

Qué preguntar antes de firmar

• Cuál es el tipo de interés, si es fijo o variable, y qué comisiones y seguros incluye.
• Cuánto debería en total a los 5, 10 y 15 años, por escrito.
• Qué pasa si hay que ir a una residencia: el coste de una plaza está en este artículo.
• Qué alternativas hay, como alquilar la vivienda, vender la nuda propiedad o mudarse a una casa más pequeña, y cómo se comparan.
• Si la familia conoce y entiende la decisión.

En resumen

La hipoteca inversa permite convertir la vivienda en ingresos sin dejarla, con protecciones legales para el titular y los herederos. Su coste crece con los años por el efecto de los intereses compuestos. Por eso la ley exige asesoramiento independiente, y por eso conviene llegar a la firma con números concretos y sin prisa.

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